Le Community Land Trust Bruxelles, sortir le sol du marché

Il est fréquent dans les discussions que nous avons d’arriver à un nœud, le foncier. Sa maîtrise est fondamentale dans la construction de la ville. Mais aujourd’hui le foncier est surtout traversé par l’attachement fort (et culturel) à la propriété privé et aux logiques capitalistes de spéculations. Dans beaucoup d’esprits reste présente l’idée qu’investir dans la terre ou la pierre est un placement rentable et que cela ne perd pas de valeur. L’un des pires exemples des conséquences de la croyance du foncier et du logement en tant que bien marchand comme les autres est sans doute celui de la crise des subprimes de 2007-2008. Pourtant il existe d’autres manières de considérer le foncier ou de le gérer. Le modèle du Community Land Trust, produisant des logements abordables en séparant le foncier du bâti, régulant les prix, offre une voie plus qu’intéressante qui semble trouver de nouveaux échos en Europe. Pour comprendre la théorie et la confronter à l’expérience, nous sommes allés rencontrer le Community Land Trust de Bruxelles, pionnier en Europe. Nous vous proposons un article en deux parties, un exposant l’expérience belge et un autre le cas français du tout nouvel Office Foncier Solidaire.

 

Brève histoire des Community Land Trust

La philosophie à la base des Community Land Trust (CLT) est la réappropriation de la terre comme un bien commun. Ils se sont développés aux USA dans les années 1960 dans le contexte du mouvement pour les droits civiques, et dans un domaine plus large que le seul logement. Il s’agissait d’abord de trouver des terres pour les paysans noirs à la campagne, puis en ville de trouver un moyen de se loger à bas coût tout en s’émancipant de la tutelle locative blanche. Les leaders des droits civiques s’inspirèrent philosophiquement de la pensée de Henry George ((La base de sa doctrine est : “il faut que la terre devienne propriété commune” pour éviter que l’accroissement des revenus des travailleurs, dus aux progrès techniques et à la hausse des salaires, ne soit capté par une hausse injustifiable des loyers et de la valeur d’échange du foncier, alors que sa valeur d’usage, son utilité, reste inchangée.)) et s’inspirèrent dans l’action du Fonds National Juif, qui, depuis le début du XXème siècle, achetait des terres en Palestine (Israël d’aujourd’hui) destinées à créer des coopératives agricoles et des villages, des terres louées à très longue durée, avec des baux emphytéotiques, plutôt que vendues pour éviter une éventuelle flambée des prix.

Développé aussi du côté du Royaume-Uni, les CLT ne traversent la Manche que tout récemment. Après 2 expériences dans la capitale belge poussant dans ce sens ((“Ainsi, par exemple, l’association le Ciré, active dans l’accompagnement des réfugiés, a créé dès 2003 des groupes d’épargne collective et solidaire (GECS). Ces groupes rassemblent une quinzaine de familles précaires autour d’un système original d’épargne collective afin de permettre aux familles de constituer l’acompte nécessaire à l’achat d’un logement, et ce en partenariat avec la banque de crédit sociaux, « le Fonds du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale ». De même, ils favorisent, par des rencontres régulières, une entraide dans la recherche d’un logement et assurent un soutien dans le parcours complexe de l’accession à la propriété. 80 ménages très précarisés ont accédé à la propriété via ce système et Bruxelles compte aujourd’hui huit groupes en cours ou en formation soutenus par diverses associations de quartier.
Pour le projet L’Espoir à Molenbeek, la Maison de quartier Bonnevie, active dans le quartier populaire de Molenbeek, a développé, de 2005 à 2010, un projet original de construction de 14 logements pour des familles bénéficiant pour la plupart de revenus de remplacement. Ce projet exemplaire, dénommé l’Espoir, a démontré que l’implication des habitants dans la conception de leur habitat et le respect de standard écologique de construction. Il s’agit en effet du  premier projet d’appartements passifs de la Capitale. Ce n’est pas que l’affaire des riches.” (source : CLTB) )), le CLT Bruxelles est ainsi le premier en Europe continentale. Il existe depuis 2012, soutenu financièrement par la Région de Bruxelles-capitale. Il se définit comme une organisation sociale, gérée démocratiquement, sans but lucratif, destinée à acquérir et gérer des sols en propriété pour le mettre à disposition de logements accessibles aux familles à faibles revenus et à d’autres usages (services, activités, espaces collectifs…).
L’objectif ambitieux du CLTB est de muer le foncier en une propriété collective et un bien commun ainsi que de rendre les logements construits durablement accessibles au plus grand nombre.

 

Dissocier le sol du bâtiment

Le principe est relativement simple et pourtant redoutablement efficace pour lutter contre la spéculation. Il s’agit en premier lieu de séparer la propriété bâtie de la propriété foncière. Le CLT achète tout d’abord les terrains et va ensuite influer le coût de la construction et de la vente des logements.

Le CLT a un double statut, celui de ASBL (association sans but lucratif), qui porte les démarches et les procédures et celui de Fondation d’utilité publique pour la propriété des terrains ou bâtiments. Sous la propriété de la Fondation, les biens sont sécurisés et gardent leur aspect non-spéculatif.

La vente des logements se fait en fonction du niveau des revenus du ménage. Pour qu’un ménage modeste puisse s’en sortir il est communément considéré qu’il ne doit pas dépenser plus de 30 % de ses revenus dans le logement. Les subventions venant alors ajuster pour arriver à maximum 30 % des revenus. “Moins tu as de revenus et plus le CLT t’aide” nous dit Geert, coordinateur du CLTB.

Pour accéder à la propriété, chaque ménage souscrit à un prêt en complément de ses apports. Le prêt est fourni par le Fonds du Logement, institution de crédit pour le logement social financée et garantie par la Région Bruxelles-capitale. Le montant du prêt dépend du prix du logement souhaité, défini en fonction des revenus. Ce prêt est remboursé chaque mois par le loyer équivalent à ce qu’ils paieraient dans le logement social classique .
Leur partenariat avec le Fonds du logement leur assurent la viabilité des opérations et leur permet de court-circuiter les banques et leurs taux d’intérêts faisant gonfler dans l’ombre les prix affichés. Les futurs habitants peuvent ainsi emprunter à de faibles taux d’intérêts, 1,5 à 2%.

Ce n’est pas le coût du bâtiment qui détermine le coût du logement pour le bénéficiaire mais seulement le niveau de ses revenus, grâce à l’achat par le CLT du foncier et aux subventions octroyées par la Région, via le CLT.

Des prix de revente encadrés pour éviter spéculation et gentrification

Des règles de reventes sont fixées. Celles-ci prennent en compte l’évolution du coût de la vie, la construction, les différents travaux réalisés… Ces règles font office de garde-fou contre l’augmentation artificielle des prix du logement. Si un ménage vend son logement, il ne perd pas d’argent. Lors de la revente, une part de la plus-value revient au ménage sortant en ce qui correspond à l’inflation, une part minime revient au CLTB pour financer son fonctionnement, tandis que la majeure partie de la plus-value est simplement annulée. 69% de la hausse du prix du logement est purement et simplement détruite ! La famille suivante pourra acheter à un prix restant accessible. Ainsi il ne peut avoir aucune spéculation sur le logement et le bien reste abordable pour les revenus modestes.

Une critique pouvant être entendue est qu’un ménage quittant un logement CLT ne récupère pas une somme lui permettant de se replacer dans le marché immobilier classique. Le CLT répond que celui-ci a cependant pu constituer un important capital auquel il n’aurait jamais pu rêver en restant bloqué sur le marché locatif.

Vocable belge : subside = subvention. Source : CLTB

Vocable belge : subside = subvention. Source : CLTB

 

La voie du CLT bénéficie aussi aux pouvoirs publics. Il s’agit à Bruxelles d’une des solutions les moins chères pour produire du logement social. Les logements n’ont besoin que d’une subvention à la construction. Ensuite, le logement étant acheté, les lourds coûts de gestion du parc immobilier social sont évités. De plus, ce coup de pouce initial se maintient dans le temps. Les règles antispéculatives de revente garantissent que le futur acheteur acquiert le logement au même coût que son occupant précédent (aux travaux menés et à l’évolution du coût de la vie près), bénéficiant lui aussi du coût réduit permis par la subvention initiale.

 

Une délégation de la conception aux habitants

Lorsqu’un terrain est acheté, un groupe de futurs habitants est constitué pour réfléchir ensemble aux logements, ceux-ci étant construits sur la base de leurs moyens disponibles. Ils prennent une part très active, essentielle, dans la conception. Ils définissent ensemble les besoins individuels de chaque ménage et collectifs du groupe. Partant d’une nécessité commune de réduction des coûts, ce processus engage de fait une réflexion sur l’appropriation de lieux communs, sur le degré de partage ou de mutualisation, posant les bases de leur futur vie collective. La cohésion du groupe, en respect des différents choix de vie, est nécessaire et se construit progressivement, avec le concours des architectes du CLTB.

L’intégration des nouveaux habitants au sein d’un quartier déjà construit et vivant est souvent un impensé des projets d’urbanisme. Le CLTB a ce souci en tête et la durée du processus de coconstruction lui laisse le temps de rapprocher les futurs habitants des structures du quartier. Il organise alors des rencontres entre futurs habitants et associations du quartier, donnant parfois des résultats inattendus. Par exemple sur une des opérations, Vie Féminine, une association féministe d’éducation populaire de Molenbeek s’est vu proposé par le groupe d’acquéreurs un espace pour ses activités. Ou, dans un autre projet, c’est la création d’un jardin semi-public pour le voisinage.

Une fois le cahier des charges défini par le groupe, le CLTB et le Fonds du logement rédigent ensemble l’appel d’offres. Le Fonds du logement a le rôle de maître d’ouvrage et décide du candidat retenu pour la construction. A partir de ce moment, les habitants sont exclus du processus. Le CLTB et les habitants émettent un simple avis sur ce choix du maître d’œuvre, pesant probablement tout de même dans la balance. Il souhaite que les habitants puissent siéger au sein du jury, avoir une part plus importante dans le suivi des études pré-opérationnelles, le choix des prestataires et du suivi du chantier. Mais pour l’instant, la législation sur les marchés publics rend une telle approche difficile.

 

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Premier immeuble géré par le CLT à Bruxelles – Image : CLTB

 

Aujourd’hui la part d’auto-construction reste limitée aux peintures mais dans l’avenir ils souhaitent que, sur certains projets, elle soit plus importante afin d’impliquer encore davantage les habitants et de réduire les coûts.

Une fois le projet livré, le CLTB reste propriétaire du terrain et perçoit de chaque ménage un loyer mensuel symbolique de 10€ lui permettant de garder un pied dans la porte des logements. De cette manière, le CLTB est légitime pour observer les problèmes, contrôler les règles de vente et se rend disponible pour tout besoin de conseils et d’accompagnement.
Par la suite, sur ses projets réalisés, le CLTB peut avoir un rôle d’agence immobilière, aidant les personnes qui vendent leur logement à trouver de nouveaux acquéreurs, organisant des visites et initiant ceux-ci au fonctionnement du CLT.

 

Accéder aux logements du CLTB

Le CLT Bruxelles a fait le choix de s’adresser aux revenus les plus modestes. Pour être prétendant à un logement, il faut en premier lieu répondre aux critères d’éligibilité au/du logement social et ensuite participer à une réunion d’inscription collective. Ensuite, lorsqu’un nouveau projet est possible et que le CLT, pour assurer la faisabilité économique, équilibre le nombre de chaque type de logements envisagés et les catégories de revenus pour lesquels ils sont pensés, les personnes sont sollicitées par ancienneté d’inscription sur la liste des candidats acheteurs. La règle est “Premier arrivé, premier servi !” pour éviter d’avoir à établir des critères discriminants de priorité comme dans le logement social classique.
A l’heure actuelle 300 ménages sont sur la liste d’attente et sur les projets en cours il faut attendre 2 ans entre le lancement du projet et l’obtention des clés, ce qui ne freine pas les demandeurs, prêts à attendre entre 3 et 5 ans, voire plus, pour l’acquisition d’un logement avec le CLTB.

Jusqu’ici le CLTB s’est surtout fait connaître par le bouche à oreille et via les associations membres. Le guichet unique du logement social ne renvoie pas les personnes vers le CLTB. Ensuite le groupe est à géométrie variable et peut comporter plusieurs départs au début si le groupe ne convient pas ou les possibilités de construction. Lors de la première réunion, il y a toujours plus d’invités que de places disponibles.

 

Fonctionnement du CLTB

Les subventions viennent principalement de la Région, compétente dans le domaine du logement social. Elle n’est pas dans une politique d’acquisition foncière, délègue cette tâche au CLTB et lui fixe un objectif de production de 30 logements par an.
Pour ce faire, le CLTB occupe 4,5 temps pleins, un coordinateur, un employé administratif et des architectes. Ces derniers temps l’équipe s’est largement étoffée afin de pouvoir répondre aux besoin de mise en place de cette structure qui reste nouvelle et très particulière. S’ajoutent les nombreux bénévoles et les stagiaires qui amènent aussi leur pierre à l’édifice.

Au niveau de leur fonctionnement, le CLTB est dirigé par un conseil d’administration (CA) composé de plusieurs collèges : la Région (en tant que financeur), la société civile (les différentes organisations à l’initiative du CLTB et sympathisants) et le collège des habitants-propriétaires ou futurs propriétaires. Tous les habitants-propriétaires et candidats doivent en effet adhérer à l’ASBL CLTB, manière d’impliquer les habitants sur des problématiques qui dépassent leur propre cas, d’acculturer à une conscience collective. Chaque collège possède 5 représentants et possède un tiers du pouvoir de décision, de sorte que les institutionnels financeurs ne puissent décider seuls. Il y a aussi des assemblées générales avec tous les habitants-propriétaires ou futurs propriétaires et davantage d’associations.

Pour respecter l’hétérogénéité du CA, chacun fait un effort de respect et d’écoute. Par exemple, le 5 habitants administrateurs bénéficient d’une formation avant chaque CA pour avoir toutes les clés en main. Les décisions se prennent quasi exclusivement au consensus. Un président est désigné avec pour rôle de modérateur en cherchant à faire parler tout le monde afin de réduire les phénomènes de domination nécessairement présents.

Le CLTB reste très dépendant de la Région bruxelloise qui contrôle le robinet des ressources mais la particularité de son administration associant des acteurs très variés facilite les échanges avec l’institution publique. C’est par ce type d’instance où le débat se joue d’égal à égal dans une atmosphère résolument constructive que les institutions peuvent prendre la mesure de l’intérêt de la participation et du partage du pouvoir, voire peut-être changer leur logiciel.

Source : CLTB

Source : CLTB

 

Pourquoi une émergence à Bruxelles ?

L’intervention du CLTB intervient dans un contexte de crise du logement à Bruxelles, y compris dans le secteur du logement social qui marque un important déficit((En 2015, 50% des locataires n’auraient accès qu’à 9% du parc locatif s’ils consacraient un maximum de 30% de leur budget à leur loyer. Face à cette situation catastrophique, une majorité des nouveaux logements sont produits par le privé et sont inaccessibles pour la plupart des bruxellois. Et pour ce qui est des plans logements publics successifs, c’est la Ministre du Logement elle-même qui en constate la faiblesse. Source : Inter-Environnement Bruxelles)). Le manque est tel que les autres bailleurs sociaux ne le considèrent pas comme un concurrent. La politique de logement social reste principalement locative. Le Fonds du logement social et le CLTB défendent tous deux la voie de l’accès social à la propriété comme complément, le CLTB défendant surtout l’accès à un autre type de propriété, où les droits et les devoirs sont répartis autrement, questionnant les institutions publiques, les bailleurs sociaux et les habitants.

Un soutien politique initial fort avec un ministre du logement écologiste et toujours affirmé par la ministre actuelle Céline Frémault, le manque de réactivité des bailleurs sociaux face à la pénurie et une large assise associative ont permis au CLTB d’émerger et de s’affirmer comme un acteur alternatif crédible dans la production de logement perpétuellement abordables.

En cette fin 2016, Aujourd’hui le CLTB mène 6 opérations représentant à elles toutes 90 logements. Les premiers habitants ont emménagé à la rentrée 2015. Pour l’instant, le CLTB n’intervient que sur de petites opérations. Plus tard quand il prendra de l’ampleur, cela nécessitera une rigueur et des procédures qu’ils ne maîtrisent pas encore. “Cela reste une petite équipe où il reste tout à inventer” nous disent-ils.

 

 

En règle générale l’habitat groupé ou participatif se destine plutôt dans les faits à des catégories sociales plus aisées qui ont les moyens d’investir. Le modèle Community Land Trust permet de tirer de nouveaux publics vers la conception partagée, la mutualisation tout en sensibilisant aux enjeux urbains et à la propriété collective.  Si le CLTB se concentre aujourd’hui sur ceux qui en ont le plus besoin, ils ont la volonté, un jour, d’élargir le public bénéficiaire et de se pencher sur d’autres fonctions que le logement.

Ce mode de gestion foncière semble réunir de nombreux avantages. Les habitants bénéficiaires de ce logement social ont tous les avantages de la propriété (stabilité de logement, stabilité sociale…) sans les inconvénients sociaux pour le territoire (la spéculation et la gentrification) grâce à des garde-fous solides. Il court-circuite ainsi la fabrique capitaliste de la ville.
Le CLTB, en associant les futurs habitants au projet dès la conception et les incluant à son administration, les intègrent à un processus émancipateur. De plus, par toutes les démarches d’intégration du groupe dans le quartier, il est en mesure de déborder du quartier sur un espace communautaire et d’apporter une réelle plus-value pour le voisinage.

Le modèle du CLT est très facilement réplicable. Il rassure les collectivités car, en définitive, Il coûte moins cher que le logement social classique produit par un bailleur social. Que ce soit en terme de gestion mais aussi d’entretien, un logement approprié est mieux entretenu. Ces caractéristiques sont celles qu’on retrouve à chaque fois qu’une ressource est partagée et entretenue par ses membres comme dans le cas de la philosophie des communs.

Mais qu’en est-il du cas français ? Dans un prochain article nous éclairerons les perspectives offertes par les nouveaux outils l’Office Foncier Solidaire et le bail réel solidaire.

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